【案例】山东人老张在大连打工多年，却一直租房住，生活上省吃俭用，最大的愿望就是能在这里买上房。今年4月初，老张的愿望似乎实现了。在金州他们一家看中了一套90平方米的商品房，价格是5000元/平方米，总房款是45万元。合同约定，首付二成也就是9万元，剩下的八成办理按揭贷款。
4月8日，老张交了首付款，签订了购房合同，开始办理贷款。可谁知道4月20日，开发商通知他说国家政策变了，老张还得再交一成首付款。“原来的首付款中，有一部分就是借的，现在实在借不到钱了，上哪再去弄这4.5万元？”老张来到售楼处提出，自己要退房。开发商则表示，退房可以，但必须按合同约定支付总房价5%的违约金。
【专家解读】 律师表示，国家房地产政策的重大调整，对购房者和开发商来说都是无法预料的，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第26条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除合同。
本案中，老张无力支付三成首付款是因为国家政策的重大调整，不能认定为违约行为，应认定为情势变更，即使合同不能履行，也不能追究违约责任，开发商无权要求购房人支付违约金。双方不能协商解决的情况下，老张可以请求人民法院解除合同，人民法院根据案件实际情况确定变更或解除合同。