【案例】李女士是黑龙江人，因为儿子在大连工作，李女士也打算退休后在大连养老。今年3月底，她通过某房屋中介公司购买了一处80平方米二手房，总价款64万元。一切都谈妥之后，李女士先交了定金2万元，又交了1万元中介费，随后交了3成首付款，并将办理按揭贷款的材料交到了银行。
可是近日，中介公司突然通知李女士，要她提供在大连纳税或缴纳社保一年以上的证明。“我上哪去开那些证明？再说当初买房的时候也没跟我说这些啊！”李女士表示无法提供。中介公司答复说，如果李女士不能提供证明，就得向银行申请二套政策申请按揭贷款，李女士就得付50%首付。李女士表示无论如何也凑不上余款，中介公司提出这样就构成了违约，中介费不能退；卖方也提出因为李女士不买房了，2万元定金就扣下来作为违约金。李女士为此十分上火。
【专家解读】 “根据最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的精神，人民法院要合理区分情势变更与商业风险。商业风险属于从事商业活动的固有风险，情势变更是当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险。”
律师表示，人民法院在判断某种重大客观变化是否属于情势变更时，应当注意衡量风险类型是否属于社会一般观念上的事先无法预见、风险程度是否远远超出正常人的合理预期、风险是否可以防范和控制、交易性质是否属于通常的“高风险高收益”范围等因素，并结合市场的具体情况，在个案中识别情势变更和商业风险。
专家认为，本案中，李女士无法办理按揭贷款，是因为国务院调整按揭贷款政策，国务院要求要严格限制各种名目的炒房和投机性购房，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套（及以上）的差别化住房信贷政策执行。
对于该政策调整包括李女士在内的绝大部分人无法预料，显然不属于商业风险，李女士无法办理按揭贷款，也无法支付余款，显然不是其恶意违约，如果要求李女士向中介公司支付佣金，向出卖方支付定金，对李女士显失公平，也没有法律和事实依据。