律师所简介
律所简介
陕西西安方强律师事务所是陕西省司法厅直属律师事务所，陕西省高级人民法院指定的破产管理人。现有特聘多学科高级知名专家60余人，律师25人，驻外委托代理人17人，实习律师13人，工作人员10人。本所有特色的管理，高素质的专家和律师队伍，良好的社会信誉，擅长诉讼业务、法律顾问业务、非诉讼业务、调查业务和中介服务。为适应社会对律师服务质量的要求，本所定期组织律师相互交流，总结工作经验，并邀请知名专家对本所律师进行业务培训。 [查看详细]

精品案例
	该房屋能否进行评估拍卖？
	房改房中的工龄优惠是否属于夫妻共同
	姨妈借外甥名义购房起纠纷法院判令
	对商品房竣工验收备案行为可否提起行
	第三手买房已交付未登记不取得所有权
	女子私卖房产被判赔偿前夫
	业主能否以家里被盗为由拒绝交纳物业
	房主毁约要赔对方涨价损失
	未获得共有人同意房屋买卖合同可能
	追认行为最终确认房屋买卖合同有效

联系我们

电话：(029)85216079
电话：13359201624
电话：(029)85263592
地址：西安市小寨百隆广场B座10层

你当前的位置：陕西人身损害赔偿律师网 >> 物业管理 >> 法律常识

推进房产开发与物管分业经营

发布时间：2011-11-16 来源：搜狐网浏览次数：96

2010年，市消协对物业服务的问卷调查统计显示，69.5%的市民对物业表示不满意或极不满意；今明两年我市将建成301个社区物业服务站，实现物业服务全覆盖。为破解物管难题，市政协历时半年深入调研后建议

　　推进房产开发

　　与物管分业经营

　　本报记者初霞

　　新闻背景

　　现状调查

　　2009年，在全市社情民意调查中，物业管理位列群众最不满意问题的榜首。

　　2010年，市消协对物业服务的问卷调查统计显示，69.5%的市民对物业表示不满意或极不满意。

　　按照市委、市政府的总体部署和要求，我市将用两年时间建成301个社区物业服务站，以使全市主城六区无人管理的老旧住宅实现物业服务全覆盖，其中今年计划完成60%。围绕全市中心工作，4月起，市政协主席邹新生、副主席葛喜东带领市政协城建委，会同市民革、市民盟及市住房保障和房产管理局，由部分常委、委员和专家学者组成联合调研组，就破解我市物业管理服务热点、难点问题进行了历时近半年的深入调研，为政府相关部门加强和改进物业管理工作积极建言。

　　社区物业服务站今年启动

　　截至2010年末，全市住宅总建筑面积1.2亿平方米，已实施物业管理的住宅9500万平方米、1.3万栋、108万户，占全市住宅总量的79.2%；未实施物业管理的住宅2500万平方米、3570栋、31万户，占全市住宅总量的20.8%。现有物业企业625家，从业人员3.4万人。按照物业管理主体划分为三种模式，一是市物业集团管理模式，主要为不成规模的非小区住宅（即单体楼）、房改房、直管公房和市政府90年代集中组织建设的经济适用住房小区，共52万户，占全市住宅总量的29.9%。二是社会物业企业管理模式，主要为开发企业建设的住宅小区和单位剥离的物业企业管理的家属区，约56万户，占全市住宅总量的49.3%。三是其他非物业管理模式，管理模式有单位自管、居民自管、街道办事处代管，还有部分处于无人管理状态，约31万户，占全市住宅总量的20.8%。

　　按照构建大物业管理体制和属地化管理模式，去年起各区已相继成立了物业办。在此基础上，我市于6月22日正式启动建立社区物业服务站工作，在区、街道办和社区等工作人员的努力推进下，各老旧住宅区开始相继成立社区物业服务站并全面开展物业服务工作。

　　政策进行时

　　开发商物业企业

　　责任不清

　　哈市物业费副省级城市中最低

　　我市现行物业收费标准是1998年确定的，直到2009年才开始调整。目前，全市仍有54.3%的物业服务收费在0.3元以下，非小区旧住宅仅为0.15元，两项收费在全国15个副省级城市都是最低的。近些年来材料费、人工费大幅上涨，致使绝大多数中低端物业无法支撑。

　　开发商与物业企业责任不清

　　一些小区在开发建设时即存在问题，水热电气不畅通、庭院设施不完善，建筑质量差，屋面漏雨、墙体长毛、下水不通等情况层出不穷，导致业主将怨气转移到物业企业，并以此为由拒交物业费，导致双方矛盾日益激化。

　　“三不知”物业人员多

　　由于准入门槛较低，我市物业企业虽众多，却良莠不齐，物业管理混乱，纠纷不断。对物业企业缺乏有效监管措施，物业管理人员对自己的职责认识不清，普遍存在不知道该不该管，不知道该谁管和不知道如何管的“三不知”问题。

　　管理难题

　　成立物业事务管理中心

　　政协委员建议，要重点抓好老城区旧住宅综合改造和管理，尽快实现物业管理全覆盖。建议市政府按照统筹兼顾、突出重点、先易后难、多种模式、逐步推进的原则，结合建筑节能改造、平改坡、庭院综合整治以及“3531”工程等，力争用3年或更短时间全面完成全市老城区旧住宅的整治改造工作。强力推进社区的物业管理服务站建设，用两年时间把301个无人管理的物业服务站全部建立起来。同时，建立物业管理启动资金机制，专门用于老城区旧住宅的基础设施维修、前期管理和环境建设等。

　　推行“菜单式”服务

　　强化依法管理，依法规范物业管理活动中开发建设单位不严格履行保修责任、物业企业服务意识差水平低、业主大会主体缺失严重、业主委员会行为缺乏监管、业主消费意识不强等重点难题，依法构建收费支撑体系，实行“菜单式”服务方式，物业企业提供什么样的服务就按什么标准收费。

　　推进房产开发与物管分业经营

　　要明确建设与管理的相关责任，逐步推进房地产开发、销售和物业管理分业经营。打破“谁开发、谁管理”及由开发建设单位委派或指派物业服务企业的模式，进一步推进物业管理市场化，规范物业管理招投标活动。与此同时，要完善物业管理前期介入和接管验收制度，签订好物业管理前期协议和管理合同，明晰建管双方及业主三方的责、权、利。

　　“一口受理”居民物业服务诉求

　　建议学习上海的做法，成立物业事务管理中心，一个窗口对外统一受理全市的物业管理事务，实现“一口受理”居民物业服务的各种诉求。通过受理、派单、处置、反馈、回访、统计等业务流程，对政府物业管理、物业企业服务情况进行全过程的监管。同时，物业事务管理中心也负责全市房屋维修基金的管理，合法、规范地使用维修资金。

　　厘清责任明晰“表前表后”难题

　　物业管理与城市管理、行政执法、供水、供电、供气、供热、排水都密切相关，由此也带来一系列的“门里门外、表前表后”等问题。要学习先进地区的做法，明确供水、供电等专业单位应当承担分户计量表前管线、设施设备的维修养护责任。通过“表前表后”一体化管理的责权界定，解决长期存在的多头管理、责任不清、推诿扯皮现象。同时推进管理中心下移，推行社区居委会、业主委员会、物业管理企业互为一体的管理模式。

　　实施司法介入解决物业纠纷

　　物业管理纠纷大多是物业企业与业主等民事主体之间的民事行为，目前，上海、广州、沈阳、长春等城市都把法律途径作为解决物业纠纷的重要渠道，但我市在这方面还处于空白状态，导致物业纠纷投诉无门。建议市区两级法院按照最高院的司法解释，积极受理涉及物业纠纷的民事诉讼。通过司法裁定和强制执行解决物业企业与业主间的纠纷，依法维护双方的合法权益。

　　委员声音

　　居住区

　　公共服务用电

　　目前我市居民生活用电电费标准为每千瓦小时0.51元，居住区公共区域内服务用电执行的商业用电标准为每千瓦小时0.897元，两者的差价是每千瓦小时0.387元。针对哈市居住区楼道类、庭院灯、电梯等公共服务用电执行商业电价问题，相关部门已报国家发改委审批，争取政策扶持。

　　低收入群体物业费补贴

　　根据市政府《关于对城市保障对象物业服务费用给予补贴的意见》，对城市居民最低生活保障对象等“五类人员”，按照物业费实际支出的40%予以补贴，以减轻困难群众生活负担。目前，补贴对象的统计建档工作已与热补并轨同步完成。下一步，将指导各区物业办具体做好补贴发放。

　　住宅专项应急维修资金

　　鉴于住宅专项维修资金在使用方面须2/3以上业主同意，程序复杂、操作困难的实际，我市已着手研究制定住宅专项维修资金应急使用制度，利用专项维修资金增值收益部分建立应急维修资金。在发生影响业主正常生活的紧急、重大突发事件需要应急维修时，可先行启用该资金进行维修。待维修工程结束后，所发生费用再由相关业主共同分摊。

　　物业管理数字化

　　为600多家物业企业和新成立的社区物业服务站建立电子信用档案，实现全市物业管理的数字化，10月份投入试运行。年底前，部分物业企业和社区物业服务站将建立起信用档案。10月中下旬我市对物业管理人员进行全面培训，至年末，基本实现物业管理专业人员持证上岗，规范服务。

第1页共2页首页| 前页| 下页| 尾页